– di Gabriella Crosariol e Mario Dusi.
Come noto i contratti di locazione in Italia sono regolati dal codice civile e da leggi speciali, che trattano contemporaneamente il tema delle locazioni sia private, che commerciali e pertanto riguardano anche i centri commerciali, che nell’attuale momento sono oggetto di grandi discussioni tra le categorie dei proprietari e dei conduttori.
Durante il periodo di Covid-19, i vari decreti che si sono susseguiti hanno disposto (vista la chiusura obbligatoria di uffici, aziende e centri commerciali) la sospensione dell’esecuzione degli sfratti. In particolare, il decreto legge “mille proroghe” del 31 dicembre 2020, n. 183 (art. 13 par. 13) ha prorogato la sospensione dell’esecuzione degli sfratti per mancato pagamento dei canoni di locazione alle scadenze convenute (per gli immobili adibiti ad uso non solo abitativo, ma anche commerciale), fino al 30 giugno 2021!
Detta proroga quindi non comprende gli sfratti per finita locazione e non blocca le cause rivolte ad ottenere il titolo esecutivo dello sfratto.
La giurisprudenza dei primi gradi nell’ultimo periodo si sta sempre più sviluppando tramite ordinanze a maggior tutela dei conduttori: vediamone alcuni esempi.
Una recente ordinanza (25 settembre 2020) del Tribunale di Palermo ha rigettato la richiesta di emissione di un provvedimento provvisorio di rilascio dell’immobile, sulla base del presupposto che il mancato pagamento dei canoni non possa essere ritenuto inadempimento grave del conduttore, stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del Covid-19.
Il giudice ha infatti considerato sussistenti i gravi motivi che impediscono l’emissione della richiesta ordinanza provvisoria di rilascio ed ha disposto il mutamento del rito, ordinando alle parti di tentare preventivamente la mediazione obbligatoria.
Il Tribunale di Roma con ordinanza del 27 agosto 2020 (in tema di contratto di locazione ad uso commerciale per attività di ristorazione) ha fatto leva sul principio di buona fede e correttezza (in collegamento al principio di equilibrio contrattuale esistente al momento della stipula del contratto di locazione) ritenendo che qualora sussista uno squilibrio imprevedibile nel contratto (per esempio per chiusura forzata delle attività commerciali) l’equilibrio dello stesso si dovrà ristabilire intervenendo anche la buona fede in funzione “integrativa cogente”.
In sostanza il Tribunale ha ritenuto che il principio generale codificato di buona fede e correttezza comporti un obbligo delle parti di contrattare, al fine di addivenire ad un nuovo accordo (volto a riportare in equilibrio il contratto, entro i limiti della normale alea) ed ha quindi disposto (nello specifico) in via cautelare la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile-maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, rilevando al riguardo che anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale l’accesso della clientela rimane contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria.
La riduzione del canone è poi destinata a cessare, nel momento in cui la prestazione della conduttrice potrà tornare ad essere compiutamente eseguita!
Una ordinanza del Tribunale di Venezia (del 28 luglio 2020) si è basata invece sul presupposto che la morosità dei pagamenti si riferisse alle mensilità nelle quali la conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di Covid-19, o le ha potute esercitare solamente in maniera ridotta.
Anche in questo caso il giudice ha ritenuto che l’impossibilità del godimento dell’immobile è solamente “parziale e temporanea”,poiché l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno come funzione di ricovero delle attrezzature delle materie prime, relative all’attività di ristorazione.
È stato quindi deciso che la morosità era dovuta più che da una reale volontà di non adempiere, piuttosto all’effettiva contingenza derivata dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva in tema di Covid-19. Pertanto il giudice non ha disposto ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale (che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata), oltre che per preservare i posti di lavoro rimandando le parti alla preventiva mediazione obbligatoria.
Recentemente DusiLaw ha risolto una controversia attraverso una mediazione volontaria in tema di locazione commerciale internazionale di case vacanze in una località turistica italiana, con soddisfazione di entrambe le parti.
Si è iniziata la negoziazione lasciando alle parti la possibilità di esprimere liberamente ed esaustivamente i loro interessi e bisogni principali (anche quelli nascosti).
Dopo un approfondito esame complessivo di entrambe le posizioni è emerso che per il locatore era fondamentale riottenere al più presto la disponibilità dei propri locali, preferibilmente arredati, anche per sfruttartene in parte l’avviamento, mentre per il conduttore era importante ottenere un indennizzo per i mobili acquistati, che altrimenti non avrebbe saputo agevolmente collocare (se traslocati).
Facendo leva su tali interessi e bisogni essenziali delle parti, si è concordato un rilascio quasi immediato degli immobili, a fronte di un pagamento forfettario per gli arredi, che ricomprendesse anche il ripristino di alcuni danni, con rispettive rinunce ad altre elevate pretese di indennizzo riconducibili da una parte al mancato preavviso e dall’altra a richieste di riduzione del canone per mancato utilizzo dei locali, dovuto alle note restrizioni sanitarie governative in tema di Covid-19.
La complicata trattativa in mediazione si è potuta risolvere in meno di 1 mese, firmando dapprima un accordo preliminare; il rilascio dell’immobile è poi avvenuto a stretto giro, con successiva sottoscrizione dell’accordo definitivo, che notoriamente concluso in sede di mediazione ha il vantaggio di assumere immediato valore di titolo esecutivo.
Da quanto sopra si evince che gli stessi giudici italiani riconoscono (oramai) la mediazione quale attività non solo preventiva/obbligatoria per risolvere le cause di locazione, ma anche come la più adeguata per tentare di raggiungere un accordo, che possa prendere in considerazione tutti gli specifici interessi e bisogni delle parti, tra cui la prosecuzione dell’attività, la tutela dell’avviamento, il mantenimento degli eventuali posti di lavoro, l’interesse alla giusta remunerazione del locatore e l’utilizzo seppur parziale dei locali, gli accessi contingentati dei clienti etc.. al fine di addivenire ad un accordo equilibrato, sostenibile e definitivo, specialmente in tempo di Covid-19.
Per tale motivo, oltre che per il blocco della esecuzione degli sfratti disposto con varie normative e proroghe in tempo di Covid-19, i giudici nel corso dei giudizi intimano lo svolgimento preventivo della mediazione.
Lo studio Dusilaw Legal&Tax ha approfondita e consolidata esperienza in ambito di tecniche avanzate di negoziazione e mediazione in tema di locazione, sia a livello nazionale che internazionale (che svolgiamo direttamente in lingua italiana, tedesca e inglese).
Consigliamo in particolare la negoziazione tra le parti e la mediazione, in presenza di cause radicate e complesse, con pluralità di parti (anche internazionali), per poter creare il massimo valore aggiunto, sfruttando anche le potenzialità nascoste, al fine di raggiungere la soddisfazione di entrambe le parti.